Las medidas fiscales del RD-ley 29/2026: qué cambia en cada impuesto y desde cuándo
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del día 7, introduce el paquete fiscal más amplio en materia de vivienda de los últimos años. Afecta al IRPF, al IVA, al IBI, a la plusvalía municipal y al régimen de las Socimis. Su entrada en vigor general es el 8 de octubre de 2026, pero casi cada bloque tiene fecha propia, y ahí está la principal dificultad de aplicación.
El calendario, de un vistazo
| Fecha | Qué se aplica |
| 1 de enero de 2026 | Imputación de rentas inmobiliarias al 1,1% para catastros revisados desde 2012 |
| 8 de octubre de 2026 | Reducciones del alquiler en IRPF, deducción del inquilino, exención por venta al sector público, recargos del IBI y gravamen de las Socimis |
| 1 de diciembre de 2026 | IVA del alquiler de corta duración y nuevos coeficientes de la plusvalía municipal |
| 1 de enero de 2027 | Escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias |
| 31 de diciembre de 2027 | Fin del plazo de la exención por venta a entidades públicas |
IRPF: el nuevo régimen de reducciones del alquiler
Es la medida con mayor impacto práctico. Desde el 8 de octubre, la reducción del rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda deja de ser un porcentaje único para arrendadores que no sean grandes tenedores y pasa a depender de cuatro variables: la evolución de la renta respecto del contrato anterior, la ubicación en zona de mercado residencial tensionado, la edad del arrendatario y el tipo de destino de la vivienda.
El abanico va del 100% al 15%. Se alcanza el máximo cuando el nuevo contrato rebaja la renta más de un 5% en zona tensionada y el inquilino es joven, y se desciende por escalones hasta el 15% cuando la renta sube más de un 20%. El mantenimiento de la renta sin incremento se sitúa en el 50%. Existen además reducciones específicas para el primer alquiler de la vivienda, para el arrendamiento social o a través de programas públicos, para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y para los períodos de prórroga tácita.
Conviene retener dos límites que condicionan todo lo anterior: la reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados voluntariamente antes de cualquier actuación de comprobación de la Administración, y no cabe sobre contratos que incumplan la Ley de Arrendamientos Urbanos.
IRPF: inquilino, imputación de rentas y venta al sector público
Deducción del arrendatario. Los inquilinos de vivienda habitual con base imponible inferior a 33.007,20 euros pueden deducir el 10% de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros que se reduce progresivamente para las rentas más altas del tramo.
Imputación de rentas inmobiliarias. Para 2026 se mantiene el porcentaje reducido del 1,1% en municipios con valores catastrales revisados desde 2012. A partir del 1 de enero de 2027 el sistema cambia por completo: desaparece el porcentaje fijo y se aplica una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales del contribuyente, excluida la vivienda habitual, con tipos del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%. Es una modificación estructural que conviene anticipar en las carteras con varios inmuebles.
Exención por venta a entidades públicas. Queda exenta, total o parcialmente, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión a entidades públicas de vivienda social de inmuebles desocupados sin causa justificada durante los dos años anteriores. Se aplica a operaciones realizadas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, con valor de transmisión inferior a 800.000 euros: exención total hasta 200.000 euros y decreciente a partir de esa cifra.
Nuevos instrumentos de ahorro. Se crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, con tributación diferida hasta la disposición de los fondos y un límite de aportaciones pendientes de 150.000 euros, junto a una modalidad específica de reinversión y un seguro de ahorro a largo plazo asociado. Su comercialización queda pendiente de desarrollo por orden ministerial.
IVA: el alquiler de corta duración deja de estar exento
Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas amuebladas por períodos de hasta treinta noches con un mismo arrendatario pierden la exención y pasan a tributar al 10%, salvo que se trate de la vivienda habitual del arrendador. Los alojamientos que prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera siguen su régimen anterior.
El decreto extiende asimismo el tipo reducido del 10% a las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, con requisitos de antigüedad del inmueble, de peso de los materiales en la base imponible y de pago por medios bancarios trazables. Y consolida el tipo superreducido del 4% para la entrega por el promotor de viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida, incluidos los anexos dentro de los límites previstos.
IBI y plusvalía municipal
En el IBI, para los períodos impositivos iniciados a partir del 8 de octubre, se reordenan los recargos municipales sobre vivienda desocupada, diferenciando según el municipio esté o no declarado zona tensionada. La novedad más relevante es el recargo específico para inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico en zona tensionada: hasta el 50% de la cuota líquida con carácter general, hasta el 100% para titulares de dos o más inmuebles de ese uso y hasta el 150% para titulares de cuatro o más. Su aplicación requiere ordenanza fiscal municipal.
En la plusvalía municipal, desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno en el método de estimación objetiva, con una escala que varía según el período de generación.
Socimis
El gravamen especial sobre beneficios no distribuidos se eleva al 25% cuando esos beneficios proceden del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluido el turístico y el de corta duración. Se reduce a la mitad si la vivienda asequible o protegida supera el porcentaje exigido de la cartera, y al 100% si además el beneficio se reinvierte en los tres años siguientes en vivienda de alquiler asequible. El umbral se suaviza de forma transitoria: más del 60% en los períodos iniciados en 2026 y más del 70% en los iniciados en 2027.
Qué revisar ahora
Antes de aplicar cualquiera de estas medidas conviene situar la operación en el calendario: comprobar la fecha de devengo y qué régimen rige en ese momento. En la práctica, eso significa revisar tres frentes. Primero, los contratos de arrendamiento próximos a renovarse, para determinar qué reducción resulta aplicable según la renta pactada y la ubicación del inmueble. Segundo, la facturación del alquiler de corta duración, que cambia de régimen el 1 de diciembre. Y tercero, la composición de la cartera en el caso de las Socimis y de los titulares de varios inmuebles, por el efecto combinado de los recargos del IBI y de la futura escala de imputación de rentas.
Conclusión
El RD-ley 29/2026 no se limita a ajustar tipos: redefine el modo en que se calcula la reducción del alquiler en el IRPF, grava el arrendamiento de corta duración en el IVA, refuerza la fiscalidad local sobre la vivienda vacía y turística y endurece el régimen de las Socimis residenciales.
La mayor parte de estas medidas está ya en vigor o lo estará antes de que acabe el año, de modo que las decisiones que se tomen en las próximas semanas —una renovación de contrato, una entrega de obra, una distribución de resultados— tendrán efectos fiscales directos. Conviene revisarlas una a una antes de cerrarlas.
